楼盘销售榜大变身：找关系来抢房究竟图什么？丨CRIC榜单

榜单背景

不到两个月内，318、520新政层层加码，“限购、限签、限售、限价”四箭齐发，长沙楼市迎来了“史上最严”调控。调控影响在上半年逐步显现，长沙商品住宅成交量跌价涨，成交量“近乎腰斩”。内六区商品住宅成交均价8692元/平，内五区成交均价9441元/平，整体价值有了较大提升。 

在政策严控的态势之下，因外地客户、改善客户受限购影响，购房资格受限，对高端项目销售的影响较大。同时，由于限价政策，使得部分开发商推迟上市，供应减少，一部分高品质楼盘的销售价格受到严格限制。

另外，上半年“限签政策”的持续，一方面让楼盘销售成绩平均化，差距变小；同时也让较多楼盘实际销售数据与网签数据存在较强的滞后性，北辰三角洲、明昇壹城、华远华中心、金茂湾、保利天禧等楼盘成了显性的“隐形土豪”。

榜单特征

1、TOP20上榜门槛在大幅下降

2017上半年整体成交金额、成交面积均呈下滑趋势，楼盘销售榜上榜门槛有所降低。克而瑞数据统计显示，2017年上半年长沙内六区楼盘成交面积TOP10总计成交108.98万方，TOP20总计成交183.27万方，比去年上半年分别下降11.3%、7.1%，比去年下半年分别下降40.7%、37.1%。成交金额TOP10总计成交99.53亿元，TOP20总计成交166.47亿元，比去年上半年分别上涨9.6%、18.6%，比去年下半年分别下降30.2%、24.4%。

2、成交差距缩小，市场愈加平均化

从榜单排名来看，TOP1与TOP20只相差7.32亿元，TOP30与TOP50相差不到1亿元，这说明，受政策影响，项目之间成交差距缩小，市场愈加平均化。项目入榜TOP50很大程度上并非是通过实力的竞争入围，而是被调控政策推上来。

亮点解读

1、“销冠”北辰三角洲，从台前走向幕后

本次长沙商品住宅成交面积排行榜中，北辰三角洲仅位列第四。而要知道，去年北辰三角洲曾多次位列长沙商品住宅/商品房成交金额、成交面积冠军。据长沙克而瑞统计，2017上半年北辰三角洲实际销售（含已售未网签）面积20.9万方，套数1660套 ，金额30.8亿。显然，2017年上半年长沙楼盘销售冠军仍然是北辰三角洲。

类似的情况也出现在明昇壹城、阳光城甜橙（实际销售面积11.63万方，套数1052套，金额8.47亿元）、梅溪湖金茂湾（实际销售面积11.92万方，套数898套 ，金额12.98亿）等项目中。由于已售未签数据较大，项目实际排名应更靠前。

克而瑞长沙机构分析，2017年调控之下的北辰三角洲，已从台前王者变身最大隐形富豪，昔日英雄光彩依旧，王者终将归来！

2、政策约束，刚需、刚改产品“屌丝”逆袭

在“限价、限购、限签”的政策影响下，据长沙克而瑞统计显示，上半年上榜楼盘TOP20中，成交均价低于8000元/㎡的楼盘占了一半（10席），TOP30中占了53%（16席）。显然，在政策约束下，卖得好的更多是刚需或刚改产品。克而瑞长沙机构分析，刚需楼盘受限签等政策制约影响相对较小，促成了成交量再榜单上更好的表现，但这并不是各楼盘综合实力的完全体现。

3、新盘稀缺，“长跑健儿”老当益壮

以汇金城、江山帝景、鑫远悦城、明昇壹城、中海国际社区为代表的优秀楼盘，凭借其区位竞争力、产品竞争力和优秀的销售能力一直处于长沙楼盘销售排行榜第一阵容，作为“长跑健儿”持续领跑长沙楼市销售榜。同时，总会有新项目凭借自身的优势获得亮眼的表现。例如阳光城甜橙、梅溪湖·金茂湾，新盘亮相绽放，迅速引爆市场，成为2017年热点楼盘。

4、品牌房企：“一枝独秀”不是春

从上榜楼盘所属房企来看，中海、中建、保利等“一枝独秀”，仅有一个项目上榜，而万科和绿地上榜项目分别达到3个左右，也为其在房企排行榜中奠定了较好的优势。另外，上半年上榜楼盘TOP20中属于本土房企的有7个，分别为中建嘉和城（中建信和地产）、汇金城（嘉华地产）、鑫远悦城（鑫远集团）、湘江壹号（创远地产）、星澜之悦（金富集团）、润和紫郡（润和城集团）、红星国际公馆（红星集团）。

发展研判

1、调控“高压”或将持续

目前上榜项目销售数据的“均平化”趋势或将持续，预计下半年楼盘销售榜中的各项目销售数据差距仍将较小。但若限签政策有所宽松，北辰三角洲、金茂湾、华远华中心等高端项目限制放宽，销售差距将会迅速拉大。

2、老项目仍有大竞争力

上半年部分上榜楼盘由于已处于尾盘销售状态，下半年上榜机会将会减少。但一些核心楼盘如芙蓉万国城MOMA、阳光城甜橙、金茂湾、合能枫丹丽舍、江山帝景、润和滨山水郡等仍将有较强的竞争力。

3、下半年新项目上榜机会或大增

下半年楼市将有多个重点项目首推或加推，长房云时代、中海新城熙岸、京武浪琴山、润和山水郡、兴汝金城、克拉美丽山庄、融创洋湖项目等楼盘均会对年度楼盘销售榜具有较强的竞争力，届时TOP20将会出现更多的新面孔。

点评

赵春林  

（中国房地产报社华中新闻中心主任）

就上半年而言，长沙楼市应该说是在调控规范中获得了平稳发展，总的来说情况是好的。无论是开发商还是购房者，希望都能理性看待当下楼市。随着房地产调控长效机制的逐步建立和完善，也希望长沙的房企能顺势而为，在提升城市品位和完善楼盘配套上，在创建国家中心城市方面多做贡献！

刘李

（潇湘晨报房产事业部首席记者、晨地产主笔）

从克而瑞数据来看，尽管新政频出，开发商头上都戴了“紧箍咒”，但在上半年，热点片区、品牌开发商、拥有资源配套优势、性价比楼盘依然取得了较好的销售业绩。另外，岳麓区房价涨幅惊人，受片区外溢效应影响，望城区的一些楼盘去年下半年就开始发力，房价也在逐步提升，榜单也印证了这一点。

王彤

（金鹰955电台房产节目制片人）

根据本次排行榜可看出，榜单排名靠前的，基本都是今年房源充足、推盘积极的项目，尤其品牌开发商和配套有优势的项目成交表现突出。同时，项目解筹率达到近年来的峰值。由于市场供应量明显不足，加之政策严控的作用，新房市场虽然价格稳定，但一房难求，多个客户抢一套房源的现象突出。下半年楼市，个人认为在政策大背景不变的情况下，依然会延续目前的态势。房源供应充足，价格适中，尤其有教育配套的楼盘仍将是客户青睐的对象。

谢栋

（湖南兴一实业副总裁）

榜单上的好同学是我们学习的榜样，也是推高地价的带头人，2017在长沙楼市，我无处不碰到这些好同学跟我在抢地。话说“做人留一线，日后好相见“，话又说，小时候成绩好排前面的学霸同学，长大不一定很牛逼是吗？所以，如人饮水冷暖自知，希望上半年的上榜项目你们将来能继续保持。

王文

（湖南日报资深记者、新湖南《长沙楼市》专栏主编）

今年上半年受政策调控影响，长沙市房价趋于理性。根据克而瑞长沙楼市销售榜，我们看到排前十名的楼盘基本是位于热点区域的高性价比项目。下半年，我觉得楼市政策只会紧不会松。同时，下半年应该是一个对消费者来说购房的一个比较好的时间点。个人认为开发商或将以价换量，而房价我觉得不会有太大松动。

郭舒伟

（克而瑞长沙机构 研展总监）

2017年下半年，随着楼市“四限”政策继续深入执行，楼市成交量较去年同期呈显著下滑，未来成交量主要取决于各楼盘推盘的节奏，规模较大的楼盘预计将继续保持稳定的推售量，成为下半年楼市的主流。

来源：克而瑞长沙机构

主策：马斯峤 魏湘燕 李卉雯 

市场研究：郭舒伟 王红兵 刘志能 曾婷婷

设计：曾琼萱

审核：刘佰忠

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